SAC ou PRICE qual o melhor?
Há no mercado três opções para amortização da dívida proveniênte de financiamento imobiliário. SAC, PRICE e MISTO. Entenda como funciona cada um e escolha o que melhor pode te atender.
Hoje temos em nosso sistema financeiro três modalidades para o financiamento imobiliário. O SAC (Sistema de Amortização Constante), PRICE (Sistema Francês de Amortização) e o SAM (Sistema de Amortização Misto).
Agora o que significa e qual a diferença de cada um deles?
Primeiro devemos deixar claro que o valor pago mensalmente, a chamada prestação é composta pelos juros sobre o saldo devedor mais amortização mais despesas (seguros, administração e outros).
PRESTAÇÃO = JUROS + AMORTIZAÇÃO + DESPESAS
Os juros são calculados sobre o seu saldo devedor, mensalmente. O cálculo é simples, multiplica-se o valor do saldo devedor pela taxa de juros mensal.
Amortização é o montante mensal que você abate do seu saldo devedor. Em outras palavras e o valor que você está pagando da sua dívida total.
As despesas são compostas por itens como seguro de vida, despesas administrativas do financiamento e outras despesas. Consulte seu contrato de financiamento para saber o que está incluso nas despesas.
Bem sabendo isso, agora vamos expor a diferença de cada um dos sistemas de amortização.
SISTEMA SAC
Que como o próprio nome diz a amortização do saldo devedor e constante e linear. O que vai variar mês a mês será o valor dos juros. E com isso as prestações são decrescentes, uma vez que seu saldo devedor será menor a cada mês e o montante a ser amortizado será o mesmo por todo o período.
Para exemplificar, imagine que você tomou um empréstimo de R$ 10.000,00 para ser pago em 20 prestações mensais e consecutivas com taxa de juros de 1% ao mês. Dessa forma o valor mensal de amortização será de R$ 500,00 (10.000,00 / 20). Os juros referente ao primeiro mês será de R$ 100,00 (1% de 10.000,00). Com isso a prestação (sem contar as despesas) será de R$ 600,00 (amortização + juros). Já no segundo mês a amortização continuará R$ 500,00 mas os juros serão menores R$ 95,00 (1% de 9.500,00 – seu novo saldo devedor), resultando em uma prestação de R$ 595,00 e assim sucessivamente até encerrar-se os 20 meses.
Para melhor compreensão veja a evolução do saldo devedor abaixo, tomando como base um financiamento de R$ 400.000,00 com 360 meses para pagar e uma taxa de juros de 11% ao ano.
Repare que o valor da prestação é menor cada mês, isso devido ao juros serem menor mês a mês como explicado acima.
SISTEMA PRICE
Esse sistema, também chamado de Sistema Francês de Amortização consiste em ter parcelas mensais iguais por todo o período do financiamento. Com isso no início as prestações são compostas em sua maioria por juros e somente uma pequena parte de amortização.
Se compararmos o mesmo cálculo feito no sistema SAC acima com o sistema PRICE, poderá verificar que o valor da primeira parcela é mais baixo no sistema PRICE, porém a última parcela é menor no sistema SAC.
A composição dos valores para o sistema PRICE é um pouco mais complexo que do sistema SAC. É um cálculo que envolve matemática financeira pura. E é representado pela seguinte fórmula:
pmt = PVi / 1 - (1/(1+i)^n)
Onde : pmt = Valor da Parcela (do inglês payment)
i = Taxa de Juros (do inglês interest)
PV = Valor presente (do inglês Present Value)
n = número de prestações ou parcelas.
Desse cálculo obtém-se o valor da parcela mensal e fixa. Conhecendo esse valor é possível, com o cálculo mensal dos juros chegar ao valor que será amortizado do principal. Veja a tabela abaixo:
SISTEMA MISTO
O sistema misto, como o nome pode sugerir é um sistema onde mesclam as duas opções acima – SAC e PRICE – em sua maioria, faz-se o cálculo nos dois sistemas, soma-se o valor das parcelas e o resultado obtido é divido por dois. Esse será o resultado final com o valor da parcela.
Poderá ser melhor compreendido observando a planilha de cálculo abaixo:
Há ainda outra variante deste sistema onde as prestações até o 36º mês são cobradas pelo sistema PRICE e do 37º em diante pelo sistema SAC.
Mas atualmente esse é um sistema pouco utilizado pelos bancos no geral. Em sua maioria os agentes financeiros optam pelo sistema SAC onde a amortização é constante por todo o período.
MAS QUAL ESCOLHER?
Bem vocês podem observar que há variações nos valores das prestações para cada sistema. E essa variação pode impactar diretamente na aprovação do financiamento, pois a renda necessária para financiar é calculada com base no valor da parcela a pagar. Como no sistema PRICE as parcelas são menores no início, certamente a renda necessária para obter o financiamento também será menor.
Porém, se somarmos os juros pagos durante todo o financiamento, o montante obtido com a tabela PRICE será, para um período de 360 meses, em torno de 45% maior que o montante de juros pagos no sistema SAC.
Então você se pergunta: Mas a taxa de juros não é igual para ambos os sistemas?
Sim é a mesma taxa de juros, mas volte aos quadros de amortização e observe os valores de saldo devedor de cada sistema. Repare que no sistema PRICE o saldo diminui mais lentamente e como os juros são calculados sobre o montante devedor, logo os juros serão maiores na tabela PRICE.
Logo você precisa entender sua real necessidade e sua capacidade de pagamento para poder escolher qual sistema irá ser mais benéfico para você.
Também é importante destacar que os valores apresentados acima não incluem as despesas dos bancos como seguro, taxa de administração e outros. E também não contempla a correção monetária sobre o saldo devedor, que em geral é baseado no valor da Taxa Referencial (TR) e pode ser pós ou pré fixada. Mas isso será assunto de outro post.
Se ainda assim você tiver qualquer dúvida, basta nos ligar, teremos imensa satisfação em esclarecer suas dúvidas.
Para finalizar, apresento dois gráficos. Um compara a evolução das prestações em cada sistema e outro compara o saldo devedor.
