Consórcio de Imóveis. Como funciona?
Entenda como funciona o consórcio de imóveis, saiba para quem é adequado e tire suas dúvidas
Os consórcios são uma modalidade de autofinanciamento desenvolvida no Brasil usada por milhões de pessoas para comprar algum bem como carro, moto e imóvel, por exemplo.
Funciona da seguinte maneira: a administradora do consórcio, uma instituição financeira, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem. Imagine, por exemplo, que 200 pessoas se juntam para comprar 200 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pago por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.
As pessoas que terão direito a comprar o bem serão determinadas de duas formas:
A primeira é por sorteio, com a participação de todos os membros do grupo. A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel. Este modelo depende somente da sorte.
A segunda é por lance. No lance, cada uma das 200 pessoas desse mesmo grupo poderá dizer em quanto deseja antecipar o pagamento das prestações do consórcio. Se alguém se comprometer a quitar 50% da dívida em um único lance e nenhum outro participante do grupo estiver disposto a pagar um percentual maior do que esse, ele também será contemplado com a carta de crédito.
Comprar um imóvel por meio de um consórcio é bem diferente de fazer a mesma coisa pagando à vista ou tomando dinheiro emprestado em um banco. Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira porque o dinheiro que permite que ao menos uma pessoa obtenha a carta de crédito por mês vem do bolso de todos os membros do grupo e não do banco.
Caso o consorciado seja sorteado rapidamente, claro contando com a sorte, comprará um imóvel com custos financeiros baixos. Já caso demore à ser contemplado ou não adquira a carta por lance poderá ser um mal negócio. Uma vez que se aplicasse regularmente o dinheiro em qualquer investimento financeiro obteria ganhos de juros remuneratórios.
Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 40 mil e vai até R$ 1 milhão. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 200 meses. Quanto maior o número de parcelas, mais baixo ficam as prestações, porém é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel também poderá ser grande, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem. Por último, os valores das parcelas mensais começam em R$ 200 e podem superar R$ 3 mil.
Apesar de o consórcio não incluir a cobrança de juros, os consumidores terão de arcar com outras despesas. A instituição financeira responsável pelo gerenciamento do grupo cobrará uma taxa de administração de todos os consorciados. A taxa é diluída durante todo o tempo de existência do grupo, mas, em alguns consórcios, poderá ser um pouco maior nos cinco primeiros meses porque é acrescida da chamada “taxa de antecipação”. Na maior parte dos consórcios, será também necessário contribuir mensalmente com um fundo de reserva que cobrirá a eventual inadimplência de alguns participantes do grupo. Se todos pagarem as prestações direitinho, no final do grupo, o dinheiro do fundo de reserva retorna ao bolso dos consorciados. Por último, algumas administradoras também exigem o pagamento de um seguro prestamista que cobrirá o saldo devedor de algum consorciado que venha a falecer.
Todos esses custos juntos costumam representar cerca de 25% do valor da carta, mas que diluído nas prestações representam muito menos que os juros de 10% a.a. cobrado pelo financiamento de imóveis. Antes de comprar o consórcio, pergunte qual é o custo efetivo total (CET) da operação, que já deverá englobar todas essas despesas.
Você pode estar pensando se o consórcio é ou não um bom negócio, abaixo listamos algumas situações onde o consórcio é sim uma ótima alternativa, veja:
Quem não tem pressa para comprar um imóvel : Uma pessoa que está poupando para se casar daqui a alguns anos e só depois adquirir a casa própria, alguém que planeja comprar um segundo imóvel para alugar ou quem pensa em presentear um filho adolescente com uma residência quando ele acabar a faculdade pode considerar a hipótese de entrar em um consórcio para alcançar esse objetivo. Mas é importante entender que pessoas com esse perfil não precisam necessariamente entrar em um consórcio. Também é possível ir juntando dinheiro todos os meses, aplicar os recursos em um investimento mais conservador e fazer o bolo aumentar até que seja possível realizar a aquisição lá na frente. Poupar do próprio bolso também tem a vantagem de não ser necessário pagar taxa de administração, fundo de reserva nem seguro prestamista.
Quem acha que o preço dos imóveis vão cair no futuro : Se isso acontecer, o consórcio pode virar uma excelente opção. Afinal, se daqui a cinco ou dez anos você for contemplado e os preços estiverem mais baixos, será possível comprar um imóvel gastando menos. Os preços dos imóveis no Brasil subiram muito na última década e, para alguns especialistas, já estariam em um patamar exagerado. Mas é importante entender que ninguém consegue prever com precisão como estarão os preços do mercado imobiliário daqui a algum tempo e que, se a pessoa errar em suas previsões, poderá ter de pagar mais caro à frente.
Quem já tem dinheiro para um lance competitivo : Alguém que possa fazer um lance correspondente a 50% do valor do consórcio, por exemplo, tem grandes chances de obter a carta de crédito rapidamente, comprar o imóvel, alugá-lo e, com o fluxo mensal dos aluguéis, amortizar as mensalidades do consórcio ao longo do tempo. Portanto, o imóvel acaba se autofinanciando. Mas há riscos nessa operação: a) o grupo pode ser muito competitivo e talvez você não consiga pegar a carta de crédito rapidamente mesmo oferecendo o pagamento antecipado de 50% do saldo devedor do consórcio. Quando a carta de crédito dos consórcios tiver valor inferior a R$ 650 mil, ou R$ 750 mil nos estados de SP, RJ e MG, além do Distrito Federal, geralmente é possível usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para dar o lance. Alguns consórcios também permitem o chamado “lance embutido”, em que uma parte do valor da própria carta de crédito é usada para pagar o lance. Com essas duas facilidades, os lances se tornaram muito mais competitivos, e, nas primeiras prestações, pode ser preciso oferecer mais de 60% do valor do consórcio para ser contemplado; b) pode ser que você não consiga alugar rapidamente o imóvel que comprou com a carta de crédito e tenha que pagar as prestações do próprio bolso; e c) você paga a taxa de administração proporcional antecipadamente quando dá o lance portanto, a vantagem pode não ser tão grande assim.
